[转载] 地产精英的成功密码（4）——冯仑

　　姓名：冯仑

　　职务：万通集团董事局主席

　　经营信条：我们做生意是先懂江湖，后懂商务

　　冯仑，现任万通集团董事局主席，是万通集团董事及执行董事、北京万通实业股份有限公司董事长、万通国际集团高级董事。

　　1993年领导创立了北京万通实业股份有限公司。迄今为止，已引领万通集团的投资深入至地产、风险创业等领域，使不足千人的万通集团在几年内总资产增长逾30亿元人民币。

　　北京万通是“新住宅运动”的主要发起单位之一，是北京房地产开发领域的排头兵。万通地产在北京的第一个项目是万通新世界广场，该项目创造写字楼市场销售的奇迹；万通发展大厦（国航大厦）整盘销售给了中国国际航空公司，开创北京楼市单笔大额交易纪录。

　　企业家永远都是“债务人”

　　冯仑认为，在道德链条之上，企业家永远都是债务人，是债务人就要摆正位置，这是未来新道德的一个核心。

　　作为一个企业家，正常人的道德标准还是要有的。但企业家还有不同于普通百姓的道德约束。在市场日益规范的情况下，越往后走，道德的尺度(对做企业的人来说)就越重要。做一个企业领导人，面临着四个方面的道德约束。

　　第一是你和股东之间有一种道德伦理关系。股东权益最大化，这是美国人讲的，翻脸不认人，这是硬道理，是(企业的)“纲”，剩下的都是“目”；

　　第二是企业与政府的税收关系，这也是一层伦理关系，怎么正确处理与政府与社会的关系；

　　第三是企业与客户。你是否给客户提供最好的产品，最优的服务，还是欺诈客户；

　　第四是与员工。对员工的承诺怎么样兑现，其生活的基本权利和发展空间是否得到保证。　

　　倡导房地产公司商业模式革命

　　冯仑认为，一个公司最关键的是三样东西：第一是商业模式；第二是机制也就是组织系统；第三就是人才。作为一个房地产公司，如果不能在商业模式上做出革命性的变革，未来的前途不会是很远大。

　　冯仑是房地产公司商业模式革命的倡导者。他认为只有在商业模式上的革命才能够带来整体的持续稳定的增长。

　　2OO2年，冯仑经历着公司自成立以来的最大变革，万通——一个传统的房地产企业要通过商业模式的革命而成为一个国际化的企业。

　　商业模式变革的主要内容就是在房屋销售中学习戴尔模式，也就是要把万通现有的地产项目全部卖掉，只做网上房屋供应商。

　　在房屋供应商中重点是独立住宅，他希望万通未来成为国内最大的独立住宅供应商。

　　大家会看到一个不同于传统开发商的新的房地产公司，他希望这种房地产模式在市场上能够成为大家可以参考的一种做法。

　　从江湖大哥到战略管理者

　　冯仑认为，民营企业家要逐步地变成一个商人，而不是一个江湖大哥;更不是一个媒体上的企业家，而是财务报表上的企业家。

　　按照“万通定义”，民营企业的原罪即在做企业第一天所犯的错误。这个错误就是民营企业家在下海时没有钱去投资。由于一开始大家都没有出钱，就容易导致权利的合法性受到挑战。钱赚下来怎么分，在权利的合法性上就没有保证。于是，民营企业的组织结构变成江湖组织。江湖组织带来江湖上所必然有的问题就是拥兵自重，根据个人的资源控制局部，导致了企业进一步的加速扩张。

　　那么，民营企业如何解决以上问题呢？万通集团的做法非常简单，即缩小规模，把资产负债表做小，不要追求大，把那些该清理的东西都清掉，承认小买卖就是小买卖。民营企业家要战胜自己的虚荣心，用常识来战胜常情。真正认清楚自己的企业是个什么状况，在市场竞争当中处于什么位置，面对报表，实事求是，然后把规模缩小，按照正常的民营企业的常识去做。把那些多余的动作、多余的资产、多余的想法全部都割舍掉，事情就变得非常简单，接下来就会顺利地产生新的发展。

　　民营企业家要战胜自己的虚荣心需要解决三个问题，一是财务负债表的问题，二是专业化的问题，三是治理结构的问题。在这个过程中，民营企业家要逐步地变成一个商人，而不是一个江湖大哥。